42家房企争抢一块地，楼市真的回暖了吗？
所有的目光都盯着一个个小小的乒乓球，球上写着数字号码。“最终幸运女神会眷顾到谁的身上呢？”在场所有人的心都提到了嗓子眼上。3月23日下午，北京土拍市场迎来了一场罕见的“摇号大战”。42家来自全国各地的房企投拓人士（投资拓展部门，主要职责为拿地），齐刷刷来到北京政务大厅5层，参加一场中签率只有2.38%的土地大乐透。真正考验房企们手气的时候到了。无论是北京土拍的常客中海、首开等国企，还是刚出ICU的民营房企，都忍不住来碰碰运气。一位现场的房企投拓人士感叹道，“从来没有见过这个摇号阵仗”。众多房企赶来参会的积极性，直接把北京土拍卷出了历史新高。然而，在虎视眈眈的中建系、中铁建、北京城建等房企围猎下，来自上海的一家区域型中小民企——大华地产，意外杀出了重围。要知道，在北京土拍市场上，房企们要么拼“爹”，要么拼资金实力，已经很少有名不经传的区域房企能逆势突围了。但在北京这轮备受瞩目的土拍中，初次来到北京的大华地产，却一炮而红。放在一年前，这样的好地块，都是外来房企吃不到的“肥肉”。自2021年房企“集中供地制度”推出后，多数民营房企的投资身影几乎消退，热闹则留给了国央企和城投公司们。但进入2023年，形势又有了新变化。多地政府开始通过调整各类拍卖细则，降低竞拍门槛。然而，此前投资意愿减退的民营房企，又是否会再次投身到土拍新浪潮中？被爆抢的朱辛庄地块熟悉北京新房市场的人，对于昌平朱辛庄板块不会陌生。这里可以说是码农和科研人才的聚集地。住在这儿的人们，除了昌平老本地人外，更多有生命科学园的产研人员，以及在西北旺、永丰工作的互联网码农群体，是颇具购买力的一波人。因此，昌平朱辛庄地块一经推出，大都被房企们争相抢夺。譬如，2023年北京举行的首场土拍中，位于朱辛庄板块的信息园二期地块，也是在激烈参拍下，被来自广州的越秀地产幸运摇中。而和上一次地块相比，这次新供应的朱辛庄0028号地块位置则要更优越，房企的摇号竞争激烈程度也更大。▲（图为作者现场拍摄）进入现场竞价环节之前，各大房企已经在线上“狂飙”起来，抢先完成了线上30轮报价。在报到近13亿的上限价后，转为现场摇号的方式拍卖。房企们早已算好了一笔经济账。根据地块土地成交价3.56万/平方米来算，项目的销售指导售价为6.2万/平方米，拿到地的房企将有约3万/平方米的盈利空间。“朱辛庄地块项目体量虽然小，但是居住属性很纯粹，不像其他项目还有限竞或者限配的条件，属于典型的稳赚不赔。”一位房企投拓人员告诉「市界」。另一方面，朱辛庄地块本身自带的强悍购房群体，也让房企们对于销售业绩寄予厚望。过往来看，距离海淀较近的昌平朱辛庄板块，曾经造就过很多个“热销盘”历史。典型如，2019年10月份，华润万橡悦府一期开盘销售额617套，当天成交金额达28亿，靠着这个项目华润成了当年北京楼市的销冠。2019年12月，位于朱辛庄地铁口附近的龙湖云璟项目，也实现了开盘售罄的好成绩。中指研究院高级分析师张晓飞表示，“之前朱辛庄周边一些新地块开发的项目，在预售阶段去化都不错，开发难度和销售难度都比较低。”而从最新的二手房价格对比来看，朱辛庄0028号地块6.2万/平方米的销售指导价，已然形成了价格倒挂的优势。「市界」从贝壳平台了解到，对比朱辛庄周边二手房领秀慧谷D区挂牌均价7.1万元/平方米，朱辛庄0028号地块的销售指导价为6.2万元/平方米来算，一二手倒挂价格空间达9000元/平方米。不过，这并不意味着拍到地快的房企毫无销售压力。根据北京公布的2023年首批拟供应土地名单来看，昌平区将供应6宗宅地，也将给朱辛庄板块的项目销售带来一定挑战。突然发力的大赢家听到 “摇中”的消息后，大华地产的一位参拍员工陈曦当下就从座位上弹了起来。她对「市界」表示，“为了拍地，公司几位员工都从天津赶过来了，没想到真能中。”现场没有被摇中的房企人士，纷纷向大华员工们投来了艳羡的目光。而据「市界」了解到，在得知摇中的消息十分钟左右，大华地产官网便迅速挂出了竞拍成功的好消息。大华地产在房企中声名并不显赫。但论行业资历，能比大华历史更早进入房地产市场的企业，可以说寥寥无几。早在1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。1998年，顺应时代变革和国家政策，大场公司改组为大华集团。此后，大华地产经过改制及多年发展，最终成为了一家上海的区域型民营房企。在2008年之前，这家低调的老牌房企，一直在土拍市场上不太活跃，销售金额也在百亿元徘徊，业绩比起上海滩的另一位老牌房企绿地要落后一大截。但到了2018年之后，大华地产开始真正发力起来，开启了“买买买”模式。典型如，2018年，大华首入广州、惠州、徐州、昆明等城市，开启扩张之路。2019年，大华又在上海一连拿下10宗地，成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军，新增拿地金额达327亿元，增幅高达289%，而这几乎等于大华集团全年的销售额。到了最近的2020年和2021年，大华更是进一步加仓，曾经短短一个月内拿下上海、天津、南京、江苏等地块，耗资逾百亿元。有机构数据显示，2021年，大华集团权益拿地金额从2020年的190亿元提升到了260亿元，位列房企拿地排行榜第27位。而那一年，大华集团也以销售额超过500亿的成绩，成为上海滩有名的大地主。不过，最近这几年突激的扩张方式，也使得公司在项目质量管控上，传出了屡次维权的消息。近年来，上海大华旗下的部分项目屡被业主投诉。譬如，2022年11月份，上海大华公园城市二三期业主针对“路面烂尾”一事开启了维权，让不少购房者也由此担心起了房屋质量。多地掏出了压箱底的“靓地”北京土拍的热度，并非孤例。许多二线城市沉寂已久的土拍市场，也开始萌生春意了。不少房企投拓人士发现，许多位于重要区位、升值潜力大的“靓地”，被各地政府搬了出来，并造就了新一轮卖地热潮。在北京土拍之前，杭州的首轮土拍早已率先开启了摇号大战，并吸引了60多家房企参与。一位杭州本地的房企人士对「市界」分析道，“杭州这轮土拍热的一个原因，主要是地块非常优质，大部分地块周边配套完善，土地规模较小，对房企也不会造成太大的资金压力。”而从最终的土拍成交数据来看，杭州拿出了13宗涉宅地块，其中有8宗触顶摇号、2宗溢价成交，3宗底价成交，土地出让金182.23亿元，平均溢价率为 9.3%。除了杭州之外，另一个热门二线城市南京，也传来了土拍爆火的消息。不少人发现，相比于以往的频频流拍，南京这轮土拍明显升温，溢价率创2019年来的次高，达到8%。在不久前的首轮土拍中，南京推出了11宗涉宅用地。但让人意外的是，这11宗地块全部出让成功，其中4宗地块触顶摇号、3宗达到溢价成交，当日揽金达176.69亿元。可以看出，在这些一二线城市的土地盛宴中，多个地块开始激起了房企的强烈反响，成为众多房企争夺的对象。在房地产行业人士看来，背后的原因主要在于优质的区位条件和不错的盈利空间。西政资本相关人士表示，因一线和强二线城市楼市回暖迹象越来越明显，房企拿地热情也明显上升。尤其在热点城市，利润空间比较稳定的地块拿到就是赚到。而土地市场重启投资热度的另一个重要原因，还离不开各地供地规则的适时调整。土拍市场曾经有一次大的规则改变。2021年2月，自然资源部推出新规，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，且原则上全年发布出让公告不超过3次。这份公告推出后，土地成功出让的难度越来越高，房企们的投拓压力也跟着急剧上升。2022年全年，各地土地市场的流拍开始变得越来越频繁。东方金诚分析师唐晓琳认为，“集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛，在当前的行业环境下，有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限。因此，部分城市调整集中供地节奏，是在土地市场低迷期的一种必然选择。”一个明显的迹象是，进入2023年，集中供地制度出现了大幅调整，多个城市在竞价规则上做出了让步。不仅提前三个月公布拟出让地块信息，给房企留足投资研判时间，在供应地块上也是诚意满满。譬如，重庆在第一轮供地前公开的供地情况“近郊板块占比68%”；长沙“核心主城区供地大幅增加，远郊占比偏小”；合肥“首轮不限价、精装”等等。部分民企拿地更活跃了去年众多民营房企缺钱躺平，缺席土地市场。今年的拿地市场，则有了一番新的变化。过去的2022年里，华东某民营房企已经整整一年没拿地了。这让在房企投拓岗中负责前期拿地研判的张明，少了很多工作量。张明说道，“主要还是没钱，精力都在抓现金流，努力把资金留住不外流 ”。通过收紧投资力度，房企们正在努力的争取活下去的空间。这也是房企们冬天普遍的生存法则。但到了行业迎来回暖之际，形势开始出现了新的反转。在销售端市场情绪带动，以及土拍规则持续优化下，不少民营房企从按兵不动，到投石问路，最终也开始积极参与。仅从不少城市的土拍情况来看，许多民营房企已经开始“支棱”起来拿地了。杭州2023年的两次土拍，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，而民企拿地金额占比，则达到了57.9%，较2022年提升8.8%。而不久前的南京土拍，民企拿地金额占比也有所提升。譬如，伟星、欣源置业等一批中小民企，开始大力参与到土拍竞价市场。其中，伟星还幸运的摇得了南京首轮土拍中最热门地块。▲（图源：视觉中国）第三方机构数据显示，2022年百强房企拿地总金额同比腰斩至1.65万亿元，近四成百强房企投资暂停，其中民营房企收缩力度突出，拿地金额在集中供地额度中的占比，由2021年第一轮的40%，降至2022年末的不足20%。而最新的数据显示，今年1～2月百强房企中，民企拿地总额攀升至333.8亿元，同比上升16.6%。不过，这并不意味着民营房企投资的全面复苏。「市界」了解到，在销售尚未全面复苏的情况下，以往那些具有行业规模的拿地大户们，反倒出现了收紧土地投资的趋势。不少人发现，今年前两月，“行业大哥“万科在拿地方面几乎处于停滞状态。相关机构发布的2023年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜中，也已经没有了万科的身影。张明最近也在密切观望市场情况。他表示，“公司今年计划的是一定要拿地，否则就没有地块运转下去了。但怎么拿、拿出多少资金来投资，其实也还没有明确的规划。”“真正的现实还是没钱，2023年公司的核心还是保现金流，同时等待市场回暖售价回升再研判”，张明认为，“其实关键还是市场，如果持续低迷，拿地只会让公司负债率更高更难解套”。春江水暖鸭先知，土拍一直都是楼市的风向标，民企的拍地积极性，更是成为楼市是否全面复苏的关键信号。现如今，部分民企投资力度虽有回升，但要回复到地王频出的黄金时期，仍有赖于房地产市场的整体修复。（注：张明为化名。）作者 | 李逗编辑 | 孙春芳
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